PROMESA DE VENTA (EFECTO JURÍDICO)
Cierre del Registro total o parcial. Si "X" le promete vender (promesa de venta bilateral) a "y" un inmueble. Luego "y" inscribe el testimonio de la escritura que detalla el contrato en el Registro respectivo. Pero "X" le vendió a "Z" con posterioridad y éste último va al Registro a inscribir el testimonio de la escritura de compraventa. ¿Es inscribible el testimonio de "Z" estando inscrita la promesa de venta antes relacionada?
Respuesta: Pues "Z" ya no podrá inscribir su testimonio de compraventa otorgado a su favor por "X", debido a que la Promesa de Venta CIERRA el Registro si se trata de enajenación. Esto se resuelve con el articulo 73 inciso 3ro. de la LGRP (LEY GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS, LEY No. 698, Aprobada el 27 de Agosto del 2009.Publicada en La Gaceta No. 239 del 17 de Diciembre del 2009). Para eso lo transcribo a continuación: "Art. 73 Títulos Objeto de Inscripción.
En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o cancelarán:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil; y
3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán inscribirse como anotaciones preventivas para cerrar el tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato.
La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en cualquier otra institución que determine la Ley".
Hay que preguntarse algo ¿Si no se trata de enajenaciones entonces la promesa de venta ya no cierra el registro? Pues el inciso 3ro. dice: "...para cerrar el tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato...".
Si entendemos por enajenación según, Guillermo Cabanellas, "La transmisión de la propiedad de una cosa, a cambio de otra (como en la compraventa o la permuta) o gratuitamente (como en la Donación y el Préstamo sin Intereses). Y según un aforismo romano: " Alienatio est omnis actus per quem dominium transfertur". O sea, en castellano: "Enajenación es todo acto por el cual se transmite el dominio". ¿A la luz de la disposición antes citada, entonces diríamos que la promesa de venta no cierra el registro cuando se trata de constitución de derechos reales como: usufructo, hipoteca, uso, servidumbres, etc. Ni mucho menos le cierra las puertas a las anotaciones de demandas y embargos. Es decir, no es un cierre absoluto. Sino limitado únicamente a la transmisión del dominio?
Lo importante que el arto 73 LGRP., a diferencia del artículo 129 RRP. (derogado), ya hace una distinción entre promesa unilateral y bilateral. (Por Lic. William Rodríguez).
LEY DE RÉGIMEN JURÍDICO DE FRONTERAS. LEY NO. 749, APROBADA EL 13 DE DICIEMBRE DEL 2010. PUBLICADA EN LA GACETA NO. 244 DEL 22 DE DICIEMBRE DEL 2010. ESTA LEY TIENE UN CAPITULO INTERESANTE: Capítulo VI Régimen de Propiedad:
Art. 32. Bienes de Dominio Público.
En el territorio fronterizo, ninguna persona, natural o jurídica, puede adquirir por prescripción cualquier derecho real sobre los bienes del Estado, y de los Municipios que estuvieren destinados a un servicio público, solamente podrán darse en concesión los bienes de dominio público, por causas de interés social o público.
Se prohíben los asentamientos humanos y la titulación a particulares dentro de las áreas protegidas; sin perjuicio de los derechos de los pueblos indígenas y comunidades étnicas de conformidad a la ley de la materia.
Estos bienes inmuebles no están sujetos a expropiación por causa de utilidad pública. Tampoco pueden ser objeto de hipoteca, ni reportar en provecho de particulares, o personas jurídicas, ningún derecho de usufructo, de uso o de habitación, directa o subsidiariamente, o como garantía de una responsabilidad pecuniaria, fuera de las causas consignadas en esta Ley.
Se exceptúa del dominio público, lo siguiente:
1. Los núcleos poblacionales urbanos y rurales, ubicados en el territorio fronterizo, establecidos antes de la entrada en vigencia de esta Ley, aunque estarán sujetas a las limitaciones propias de los regímenes especiales.
2. Los derechos legalmente adquiridos al amparo de leyes especiales, de las personas naturales y jurídicas, nacionales y extranjeras.
3. Los derechos reconocidos en la Constitución Política de la República de Nicaragua, la Ley No. 28, Estatuto de la Autonomía de las Regiones de la Costa Atlántica de Nicaragua, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 238 del 30 de octubre de 1987 y la Ley No. 445, Ley de Régimen de Propiedad Comunal de los Pueblos Indígenas y Comunidades Étnicas de las Regiones Autónomas de la Costa Atlántica de Nicaragua y de los ríos Bocay, Coco, Indio y Maíz, publicada en la Gaceta, Diario Oficial No. 16 del 23 de Enero del 2003. .
4. El régimen de propiedad y desarrollo de las zonas costeras se rigen por la Ley No. 690, Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras.
Art. 33. Actos de Disposición.
Las instituciones del Estado y de los municipios que tengan destinados o asignados bienes del dominio público en el territorio fronterizo, no podrán realizar ningún acto de disposición, desafectación, cambio de destino o usuario, ni conferir derechos de uso, aprovechamiento y explotación, sin contar con la autorización de la autoridad competente.
El incumplimiento a lo dispuesto en el párrafo anterior, producirá la nulidad de pleno derecho del acto respectivo, en tal caso la Procuraduría General de la República debe proceder a la restitución administrativa a favor del Estado, sus instituciones o los municipios según corresponda.
Los bienes de dominio público son inalienables, imprescriptibles e inembargables, por consiguiente el Estado solicitará la nulidad de los títulos indebidamente otorgados o inscritos.
Art. 34. Enajenación o Transmisión.
Son transmisibles, a título oneroso o gratuito, los bienes inmuebles del dominio privado, ubicados en la Zona de Seguridad Fronteriza, únicamente a favor de nicaragüenses, de conformidad a títulos legítimamente adquiridos, siempre y cuando estén inscritas o reinscritas en el Registro Público correspondiente.
Las personas naturales extranjeras y las personas jurídicas extranjeras no pueden, de hecho o de derecho, adquirir bienes inmuebles en la Zona de Seguridad Fronteriza a ningún título, con las excepciones relativas a las concesiones o autorizaciones de arrendamiento otorgadas por el Poder Ejecutivo por medio de Acuerdo Presidencial, cuando exista interés público o social, de conformidad con esta Ley, o leyes especiales.
Las personas jurídicas nacionales con acciones nominativas con socios nicaragüenses, debidamente registradas, cuyas acciones no pueden ser transferidas o endosadas a extranjeros, podrán adquirir bienes inmuebles en la zona de seguridad fronteriza para inversiones productivas de desarrollo sostenible.
Art. 35. Propiedad Transfronteriza.
La propiedad inmueble que se encuentra ubicada a ambos lados de una frontera internacional y que afecta la soberanía nacional, así como las modalidades similares a la misma, está prohibida. Debe inscribirse, amojonarse y deslindarse en el Estado de Nicaragua, lo que por soberanía le corresponde en cuanto al territorio.
Art. 36. Obligación de Inscribir.
Las personas naturales o jurídicas, que al promulgarse esta ley, fueren legítimos propietarios de bienes inmuebles ubicados en el territorio fronterizo y no los han inscritos en el Registro Público, para inscribir su derecho. Por el principio de seguridad jurídica y publicidad, tienen un plazo de cinco años a partir de la entrada en vigencia de esta Ley, de lo contrario se presumirá de buena fe que son bienes del dominio público.
Art. 37. Obligaciones Notariales.
Los notarios, los jueces, los agentes diplomáticos y consulares con funciones notariales, están obligados a insertar en el cuerpo de las escrituras públicas, por las que se transmite cualquier derecho sobre bienes inmuebles ubicados en el territorio fronterizo y la constancia correspondiente del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales. Las constancias y cartas anteriormente mencionadas, deben ser solicitadas de previo a la cartulación y tramitadas por las Instituciones, con los requisitos y procedimientos que ellas establezcan.
Art. 38. Obligaciones de los Registradores.
Los Registradores Públicos se abstendrán de inscribir las escrituras en las cuales se pretenda transferir, cualquier clase de derecho, sobre los bienes inmuebles que se encontraren en el territorio fronterizo en contravención a lo dispuesto en esta Ley. El traspaso de cualquier derecho contrario a esta disposición, es nulo.
CIRCULAR EMITIDA POR LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA PARA LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL. EN VIRTUD DE LA CUAL SE LES ORIENTA ABSTENERSE DE INSCRIBIR PORPIEDADES UBICADAS EN LA ZONA DE SEGURIDAD FRONTERIZA, ES DECIR CONFORME LA LEY DE RÉGIMEN JURÍDICO DE FRONTERAS. LEY NO. 749, APROBADA EL 13 DE DICIEMBRE DEL 2010. PUBLICADA EN LA GACETA NO. 244 DEL 22 DE DICIEMBRE DEL 2010.
